Pasos para la compra de su casa en Miami Florida

Ya sea que esta buscando una casa, apartamento o townhouse el proceso es muy parecido. A continuacion desarrollaremos los pasos y el orden a seguir en el proceso de compra de propiedades en Miami FL.

1. Evaluar las diferentes propiedades y opciones de compra:

   Los extranjeros pueden comprar varios tipos de propiedades o inmuebles en Estados Unidos. Existen muy pocas restricciones para la compra de un inmueble. Los apartamentos o condominios son generalmente mas faciles de mantener que una casa (single family home) y tienen mayor seguridad, tambien los condominios en hoteles o apart-hoteles como el Canyon Ranch Miami Beach son muy populares entre los extranjeros puesto que los pueden incluir en el programa de renta con el hotel y obtener ingresos de alquiler por temporada. Todas estas opciones tiene sus ventajas y desventajas las cuales serian mejor evaluadas de acuerdo con sus necesidades y examinadas en conjunto con un agente de bienes raices el cual le puede orientar y asistir de major manera.

2. Prueba de Fondos u obtencion de un Prestamo:

   Los extranjeros que compran una propiedad residencial en Florida tienen la opcion de obtener financiamiento generalmente aportando un porcentaje de la compra entre el 30% y el 40% o mas dependiendo del costo del inmueble o si la propiedad se encuentra en un edificio de apartamentos o si pertenece a un Hotel. Los planes de financiamiento son varios y las cotizaciones varian de acuerdo a la solidez financiera del comprador y del tipo de propiedad que desea comprar. Un agente del Banco o entidad prestataria le explicara los diferentes requisitos para un comprador extranjero. Para ver la lista de documentos necesarios para solicitar un prestamo en Estados Unidos puede visitar este post

   Tambien puede efectuar su compra en efectivo pero en este caso los fondos deben estar en un banco en los Estados Unidos o debe hacer la transferencia de fondos con suficiente tiempo e incluso antes de comenzar a buscar la propiedad que le interesa.

3. Eleccion de un agente de bienes raíces (Realtor):

   Asegúrese que su agente de bienes raices tenga experiencia y conozca las caracteristicass de la zona y el tipo de propiedad que quiera invertir. Nosostros contamos con realtors especializados en las diferentes areas en que prestamos servicios y en los distintos tipos de propiedad en los cuales usted podría invertir: residencial, comercial, administracion de propiedades, arrendamiento de propiedades. Escribanos o llamenos y expliquenos sus inquietudes o tipo de busqueda.

4. Busqueda de la propiedad:

   Su agente de bienes raices le puede enviar una lista de propiedades basado en sus criterios de busqueda asi sea residencial o comercial. Puede incluirle varias zonas y varios tipos de propiedades. En Miami, a diferencia de varios paises en Latinoamerica y Europa, los agentes inmobiliarios cuentan con un sistema de base de datos de propiedades en venta o en alquiler llamado MLS (multiple listing service). Los agentes de bienes raices asi como las diferentes compañías inmobiliarias colaboran entre sí y se compensan mutuamente creando una gran base de datos con miles de propiedades. Esto resulta en un enorme beneficio para usted, ya que no necesita ir de oficina en oficina en la busqueda de la propiedad ideal, nuestros agentes de bienes raices le pueden mostrar todas las propiedades disponibles a la venta de otros realtors sin tener que requerir de los servicios de otro agente ni de tener que buscar interminables hora en el internet o hacer multiples llamadas a inmobiliarias diferentes

   Ademas desde nuestra pagina podemos ofrecerle acceso a dicha base de datos y ud. mismo puede buscar en tiempo real las propiedades disponibles en el Sur de la Florida

5. Oferta de Compra:

   Cuando encuentra la propiedad que buscaba se prepara la oferta que es un contrato de compra-venta pero antes de realizar la oferta su agente de bienes raices le informa todos los detalles de la compra, el monto estimado de los impuestos establecidos por la ciudad, los costos de mantenimiento o administración en caso que la propiedad esta localizada en un edificio de apartamentos o una comunidad privada, tambien puede ayudarlo con el proceso de aplicacion y los estatutos y reglas de la comunidad. Su agente tambien le informa acerca de las ultimas ventas ocurridas en el area, al tipo de venta en que estas propiedades fueron vendidas, por ejemplo: si fueron remates de un banco, ventas regulares, o casas remodeladas. Tambien le informa acerca de la tendencia del mercado en la zona y lo puede asesorar en cuanto al crecimiento o nuevas construcciones de un area determinada. Este análisis se lo provee su agente de bienes raices para poder presentar una oferta justa que el vendedor este mas dispuesto a aceptar. La oferta de compra-venta se realiza con un deposito de buena fe, generalmente del 5% al 10% del valor de compra de la propiedad, el cual es depositado en una cuenta (escrow account) con un abogado de bienes raices, este abogado puede ser el abogado que esta envuelto en la transaccion o una tercera parte. En algunos casos el deposito se acepta al dia siguiente de que una oferta esta firmada por el comprador y el vendedor.

6. Proceso de trasferencia de la propiedad:

   Luego de que las dos partes comprador y vendedor firman el contrato, empieza el periodo para el proceso de transferencia del titulo de la propiedad. El contrato de compra incluirá varias fechas las cuales tienen que ser cumplidas exactamente como fueron estipuladas en el contrato para evitar penalidades y la cancelacion del mismo. Los pasos a seguir mas comunes en la compra de una propiedad residencial son los siguientes.

   • Financiamiento, Obtencion de Hipoteca (Loan) : Luego de haber sido evaluado para un prestamo le informa a su agente de Banco o prestamista (loan officer) que ya tiene un contrato
   • Inspección de la propiedad: Es recomendable contratar los servicios de un inspector especializado, el realiza una inspección total de el estado actual de la vivienda, incluyendo electricidad, plomeria, termitas, techo, entre otros. El inspector le dara un informe de las condiciones del inmueble y un estimado de las reparaciones su costo en caso que existan algunas.
   • Tasador de Propiedades: Su agente financier o prestamista, envia a un tasador de propiedades a inspeccionar la propiedad que esta comprando para asegurarse que el precio de compra y las condiciones de la vivienda son aceptables para el banco que le esta otorgando el prestamo.
   • Estatutos del Condominio: Si la propiedad esta localizada en un edificio de apartamentos el comprador debe de aplicar a la asociacion de co-propietarios o administracion del edificio para cumplir con el proceso de aprobacion el cual consiste en llenar unos formularios con informacion personal (referencias personales, referencias de bancos, credito, etc. estos requisitos varian de edificio en edificio) y muchas veces debe asistir a una entrevista o orientacion donde le explican las reglas del edificio. Existen costos asociados con este proceso y generalmente son detallados conjuntamente con la aplicacion. El vendedor del apartamento tiene que entregar el libro de las reglas y estatutos del edificio al comprador, el cual por ley tiene 3 dias para leerlos en su totalidad si el apartamento es de reventa o segunda mano y 15 dias si el apartamento es una construccion o obra nueva. Este periodo es otorgado al comprador en caso de que no este de acuerdo con las reglas, en este caso se puede cancelar un contrato estando dentro del periodo otorgado por la ley sin penalidad para el comprador
   • Obtencion del seguro de titulo de la propiedad: Ya sea que usted esta comprando una propiedad en efectivo o con un un prestamo , el seguro de titulo es necesario para el traspaso de una propiedad en Estados Unidos. El seguro de titulo/escritura o Title Insurance, se obtiene a través de compañías aseguradoras y se gestiona por mediacion de una firma de abogados especializados en Bienes Raices. El seguro de titulo se compra una vez y esta vigente por el tiempo en que el propietario tenga un interes en la propiedad. El seguro de titulo de una propiedad es parte de los gastos de cierre que incurre el comprador y protege al comprador de posible defectos o gravamenes en el título, reclamos de terceros de derechos como por ejemplo los derechos hereditarios, fraude en la transaccion, errores de escrituras, falta de autorizacion de las partes , deudas o permisos abiertos con la ciudad, etc. Este es gestionado y procesado por la compania de titulo y completado para el momento del cierre.
   • Inspeccion de la propiedad previamente al la fecha de cierre o dia del traspaso (Final walkthru): Antes del dia del cierre y la entrega de llaves, el comprador visita la propiedad para asegurarse que el vendedor ha cumplido con todas las condiciones del contrato de compra-venta. La condicion del inmueble debe de ser igual a la negociada por contrato, si en la venta se incluyeron articulos personales como por ejemplo electrodomesticos, muebles, etc. deben estar presentes durante la inspeccion. Si existe algun desacuerdo debe ser resuelto antes de realizar el cierre final.
7. Dia de Cierre o dia de transferencia de titulo:

   Este dia acordado por contrato el vendedor, el comprador, el agente de bienes raices, abogados de cada parte y notario publico se reunen en la compania de titulo que esta efectuando el cierre y su abogado principal. El comprador debe mostrar su pasaporte válido y original con visa para entrar a Estados Unidos y debe haber realizado una trasferencia de los fondos restantes a la cuenta de la compania de titulo al menos un dia antes de la fecha de cierre o presentarse con un cheque emitido por un banco local. Los cheques personales, cheques de viajero, efectivo, etc. no son aceptados. Cuando compra un inmueble en Estados Unidos existen cargos asociados al traspaso los cuales se les llama gastos de cierre que son adicionales al precio de compra y la mayor porcion de ellos tienen que ser liquidados el dia del cierre. El comprador debe traer un cheque por el precio de compra mas los gastos de cierre. Si el comprador obtuvo un prestamo para realizar la compra el abogado de la compania de titulo le explicará todos los documentos que debe firmar como por ejemplo: la escritura de garantia inmobiliaria o hipoteca, todas las planillas asociadas a la hipoteca y el documento HUD-1 el cual detalla todos los costos asociados con el traspaso de propiedad. Si compro un condominio o apartamento debe presentar la aprobacion autentica (no puede ser copia) de la asociacion o consorcio.

   La compania de titulo es la encargada de distribuir los fondos a las partes correspondientes. No se hace intercambio entre el comprador y el vendedor, todo se hace a traves de la compania y abogado encargado de inspeccionar el titulo. Si el comprador obtuvo una hipoteca el banco le da instrucciones precisas a la compania de titulo de entregar los fondos al vendedor una vez que todas las condiciones estan cumplidas

8. Entrega de llaves

   Una vez efectuado y distribuido el pago, se realiza la entrega de llaves, momento mas emocionante y culminante de este proceso de compra. Siempre se deben de asegurar de obtener todas las llaves correspondientes tanto a la vivienda como las del garaje, la llaves electronicas en caso que se requieran en el edificio de apartamentos, las llaves del correo, la calcomania para el parking si fuese necesario, las llaves de areas comunitarias como gimnasios y piletas, etc.

   La compania de titulo y su abogado designado seran los encargados de asentar la compra-venta en los registros publicos. Y otorgarle la escritura de su casa la cual le llegará por correo luego del cierre.